Ustawa o jawności cen mieszkań – nowe obowiązki dla deweloperów

Ustawa o jawności cen mieszkań – jakie zmiany na rynku deweloperskim?

W lipcu 2025 r. weszła w życie Ustawa z dnia 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. ustawa o jawności cen mieszkań). Nakłada ona dodatkowe obowiązki na firmy deweloperskie, które mogą istotnie wpłynąć na sytuację na rynku pierwotnym, a przede wszystkim na proces podejmowania decyzji zakupowych przez potencjalnych nabywców. Część przepisów zaczęła obowiązywać już od lipca, niektóre zaś we wrześniu 2025 r.

W uzasadnieniu projektu ustawy wskazano na: powszechne trudności z uzyskiwaniem informacji o faktycznych cenach oferowanych przez deweloperów lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych. Dotychczas osoby zainteresowane kupnem mieszkania czy domu z rynku pierwotnego, aby uzyskać szczegółowe informacje co do ceny konkretnych nieruchomości i porównać oferty, musiały skontaktować się z przedstawicielem biura sprzedaży. Zazwyczaj oznaczało to konieczność umówienia się na spotkanie i zaangażowanie znacznej ilości czasu w proces poszukiwania odpowiedniego lokalu. Nowelizacja ustawy – dzięki bezpośredniej dostępności do danych ofertowych – ma znacznie skrócić i ułatwić nabywcom proces podejmowania decyzji zakupowej. Jak czytamy w uzasadnieniu uchwalonych zmian, tzw. ustawa o jawności cen mieszkań ma na celu: wprowadzenie regulacji gwarantujących zainteresowanym obywatelom rzetelną i aktualną informację o cenach oferowanych przez deweloperów. W założeniach efektem będą: poprawa pozycji negocjacyjnej potencjalnego nabywcy (…), wyeliminowanie nieuczciwych praktyk deweloperów jakie są możliwe, gdy informacja o cenie nie jest powszechnie dostępna i gdy informacja ta jest nie jest ustandaryzowana.

Czego dotyczy tzw. ustawa o jawności cen mieszkań?

Nałożone na deweloperów obowiązki publikowania cen na stronie internetowej oraz przesyłania danych do Ministerstwa Cyfryzacji dotyczą wprowadzania do oferty sprzedaży:

• lokali mieszkalnych,
• domów jednorodzinnych,
• dodatkowych elementów nieruchomości, takich jak:
  • miejsca postojowe,
  • komórki lokatorskie,
  • boksy rowerowe,
  • pomieszczenia przynależne,
  • udziały w nieruchomości wspólnej,
  • ułamkowe części lokalu użytkowego.

Wprowadzone regulacje nie dotyczą natomiast lokali przeznaczonych do prowadzenia działalności biurowej, handlowej i usługowej, a także lokali w obiektach typu aparthotele czy condohotele.

Ustawa o jawności cen mieszkań a obowiązki deweloperów

Nowe przepisy nakładają na firmy prowadzące sprzedaż mieszkań i domów w ramach przedsięwzięć deweloperskich dodatkowe obowiązki informacyjne – zwłaszcza w zakresie publikowania cen i raportowania danych do rządowego portalu.

• Własna strona www – ustawa o jawności cen mieszkań wprowadza obowiązek posiadania strony internetowej inwestycji, na której będą publikowane wszystkie wymagane informacje. Witryna musi jednoznacznie wiązać się z firmą deweloperską i zawierać aktualne dane dotyczące wystawionej do sprzedaży nieruchomości.
• Publikowanie cen ofertowych – to główny obowiązek wynikający z nowych regulacji. Podane informacje powinny być aktualne i pełne, co oznacza, że deweloper powinien wskazać zarówno cenę za metr kwadratowy, jak i cenę całej nieruchomości. Dodatkowo obowiązek jawności cen dotyczy również elementów dodatkowych, takich jak miejsce parkingowe, komórka lokatorska czy boks rowerowy. Wszelkie zmiany w ofercie należy aktualizować również na stronie (ze wskazaniem daty aktualizacji i zachowaniem historii zmian).
• Raportowanie danych do Ministerstwa Cyfryzacji – ustawa o jawności cen mieszkań wprowadza również wymóg codziennego przekazywania danych do Ministerstwa Cyfryzacji. Informacje te są następnie upubliczniane na rządowym portalu dane.gov.pl.

Czytaj też: Rządowy Portal DOM – szansa na większą przejrzystość rynku?

Od kiedy pełna jawność cen mieszkań?

Ustawa o jawności cen mieszkań weszła w życie 11 lipca 2025 r., co oznacza, że ceny wszystkich nieruchomości, które weszły do oferty tego dnia lub później, muszą być jawne. Z kolei względem inwestycji wprowadzonych do sprzedaży wcześniej obowiązek ujawnienia cen należało spełnić nie później niż 11 września 2025 r. Przesunięcie to wynikało z potrzeby dodatkowego czasu na dostosowanie dotychczasowych ofert do nowych wymagań – m.in. dodanie koniecznych informacji na stronach deweloperów (w niektórych wypadkach również założenie stron dla sprzedawanych nieruchomości), a także wprowadzenie procedury raportowania do rządowego systemu danych (dane.gov.pl). Teraz można tam znaleźć raporty poszczególnych firm deweloperskich pozwalające na prześledzenie cen w jednym, wygodnym pliku.

W przyszłości porównywanie cen ma stać się jeszcze łatwiejsze dzięki rządowemu Portalowi Danych o Obrocie Mieszkaniami (DOM), który umożliwi zestawianie danych statystycznych o cenach transakcyjnych lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym pod względem różnych kryteriów, takich jak lokalizacja (od miejscowości po nawet konkretną ulicę), rodzaj nieruchomości, powierzchnia, liczba pokoi czy kondygnacja. W połowie lipca 2025 r. projekt Portalu DOM został przyjęty przez Stały Komitet Rady Ministrów i skierowany do dalszych prac.