Ustawodawca wprawdzie „uszczelnił” przepisy dotyczące przekazywania świadectw charakterystyki energetycznej nabywcom mieszkań i domów, ale podobna zmiana nie dotyczyła najemców. Problemem wciąż pozostałe słaba jakość sporządzanych świadectw, zwłaszcza tych wystawianych masowo przez Internet, niebawem sytuacja ma jednak ulec zmianie. Prawdopodobnie zmienią się także przepisy dotyczące przekazywania najemcom informacji o energochłonności budynków.
Świadectwo charakterystyki energetycznej mieszkania
O energochłonności mówi się obecnie dużo więcej niż na przykład trzy lata temu. Nie tylko za sprawą wysokich cen ciepła sieciowego, węgla oraz gazu. Można przypuszczać, że za kolejne kilka lat kwestie energetyczne dotyczące budynków będą jeszcze częściej akcentowane niż obecnie. Warto w tym kontekście przypomnieć, że w 2027 r. lub 2028 r. ruszy nowy system handlu emisjami z budownictwa i transportu, czyli ETS2. Spowoduje on odczuwalny wzrost cen węgla i gazu. Z kolei mieszkańcy bloków ogrzewanych przez ciepłownie muszą się przygotować na fakt, że te przedsiębiorstwa będą chciały „przerzucić” na swoich klientów część kosztów związanych z dekarbonizacją. Wszystkie te okoliczności sprawiają, że również najemcy powinni się zainteresować świadectwami charakterystyki energetycznej budynków. Wielu lokatorów wciąż nie otrzymuje jednak takich dokumentów.
Najemca nie może się zrzec prawa do świadectwa
Spore zmiany dotyczące świadectw charakterystyki energetycznej dla sprzedawanych mieszkań i domów wprowadziła ustawa z dnia 7 października 2022 r. o zmianie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy – Prawo budowlane (Dz.U. z 2022 r. poz. 2206). Ten akt prawny znacząco „uszczelnił” przepisy związane z przekazywaniem świadectw energetycznych w razie sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych. Przypomnijmy, że zgodnie z nowymi przepisami notariusz odnotowuje w sporządzanej umowie sprzedaży przekazanie nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej lub poucza sprzedającego lokum o grzywnie jako konsekwencji związanej z nieprzekazaniem odpowiedniego dokumentu – informuje Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości.
Zmiany prawne z kwietnia 2023 r. dotyczące świadectw dla najemców okazały się o wiele skromniejsze. Ustawodawca potwierdził obowiązek sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej dla wynajmowanego budynku lub wynajmowanej części budynku. Równocześnie usunięto uprawnienie najemcy do domagania się świadectwa energetycznego niewręczonego przy okazji zawierania umowy najmu, a także do zlecenia analizy energochłonności budynku na koszt wynajmującego w razie dalszej zwłoki – podkreśla Magdalena Markiewicz.
W kwietniu 2023 r. wprowadzono też pewne novum. Mianowicie chodzi o przepis, który wskazuje, że najemca nie może zrzec się prawa do otrzymania przy okazji zawarcia umowy najmu: kopii świadectwa charakterystyki energetycznej przekazanego w postaci papierowej albo wydruku elektronicznego świadectwa charakterystyki energetycznej. Pamiętajmy jednak, że część najemców wcale nie wie o takim prawie do informacji dotyczącej energochłonności lokum, więc nawet nie mogłaby się go świadomie zrzec – uważa Magdalena Markiewicz.
- Więcej o kluczowych zmianach w prawodawstwie unijnym i krajowym dotyczącym efektywności energetycznej budynków – zobacz nagranie webinaru „Nowelizacja dyrektywy EPBD i zmiany w sporządzaniu ŚCEB”.
Świadectwo charakterystyki energetycznej dla wynajmowanych mieszkań – zmiany w przepisach
W przypadku najmu egzekwowanie obowiązków związanych z przekazywaniem świadectw energetycznych bez wątpienia jest trudniejsze. Trudno sobie wyobrazić wprowadzenie wymogu zawierania umów z lokatorem w formie notarialnej podyktowane tylko i wyłącznie chęcią dopilnowania wynajmujących w kwestii przekazywania świadectw energetycznych. Wydaje się jednak, że w przyszłości zasady związane z wymogiem informowania najemcy o parametrach energetycznych budynku zostaną zmienione, co będzie zgodne z ogólnym trendem w ustawodawstwie unijnym – komentuje Magdalena Markiewicz.
Warto w tym kontekście pamiętać, że rząd planuje w 2026 r. wprowadzić do powszechnego użytku „literowe” klasy energetyczne budynków mieszkalnych (od A+ do G). Upowszechnienie takich klas może znacząco wpłynąć na rynek nieruchomości, w tym również rynek najmu. Będą one bowiem dla nabywców i najemców łatwiejsze do interpretacji niż na przykład liczbowe wartości rocznego wskaźnika zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną – dodaje ekspertka rynku nieruchomości.
Świadectwa mają stać się dużo bardziej wiarygodne
Prawdopodobne wydają się również rychłe zmiany zasad przygotowywania świadectw charakterystyki energetycznej. To pokłosie medialnych publikacji, które zwracały uwagę na możliwość szybkiego uzyskania świadectwa sporządzanego online, bez dokładniejszej analizy stanu nieruchomości. Co ważne, projekt rozporządzenia wprowadzającego klasy energetyczne budynków zawiera też przepisy zmuszające eksperta do przeprowadzenia „kontroli na miejscu lub kontroli zdalnej z wykorzystaniem środków porozumiewania się na odległość umożliwiających inspekcję wizualną”.
Prace nad projektem nowego rozporządzenia w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku oraz świadectw charakterystyki energetycznej przebiegają jednak wolno. Nie zmienia to faktu, że ukrócenie nadużyć jest koniecznym warunkiem do stworzenia systemu, w którym najemca faktycznie skorzysta na wiedzy dotyczącej klasy energetycznej lokum. Nie chodzi bowiem o mechaniczne i czysto formalne spełnianie kolejnych, narzuconych przez ustawodawcę wymagań – podsumowuje Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości.
Publikacja artykułu: styczeń 2025 r.
