Rządowy Portal DOM – szansa na większą przejrzystość rynku?

Portal DOM – założenia rządowego projektu

Planowany Portal DOM, czyli Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami, w założeniach ma wzmocnić pozycję negocjacyjną osób kupujących mieszkania. Ponadto – jak czytamy na rządowej stronie projektu – może służyć również profesjonalistom planującym inwestycje mieszkaniowe oraz instytucjom publicznym odpowiedzialnym za wparcie mieszkalnictwa. Zgodnie z informacjami podanymi na stronie gov.pl Portal DOM będzie prowadzony przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny.

Na Portalu DOM będą gromadzone trzy rodzaje danych:

• z rynku pierwotnego – dotyczące umów w zakresie mieszkań i domów jednorodzinnych objętych obowiązkiem prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego;
• z rynku pierwotnego – dotyczące umów sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych nieobjętych obowiązkiem prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego;
• z rynku pierwotnego i wtórnego – przekazywane przez Szefa Krajowej Administracji Skarbowej w oparciu o informacje wynikające z aktów notarialnych zgłaszanych przez notariuszy.

Dzięki danym zgromadzonym na Portalu DOM będzie można uzyskać informacje statystyczne o cenach transakcyjnych lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Będą one generowane na podstawie wybranych przez użytkownika parametrów, takich jak: lokalizacja, okres, typ rynku, rodzaj nieruchomości, liczba pokoi, powierzchnia użytkowa czy kondygnacja.

Portal DOM  – kiedy start platformy?

Portal DOM ma być utworzony w oparciu o nowelizację ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Obecnie projekt tego rozwiązania trafił m.in. do konsultacji publicznych i uzgodnień międzyresortowych. Portal DOM ma ruszyć z upływem 20 miesięcy od daty ogłoszenia znowelizowanej ustawy.

Projekt nowelizacji jest dostępny na stronie Rządowego Centrum Legislacji.

Zapowiadany Portal DOM w opiniach deweloperów

DOM raczej bez wpływu na obniżkę cen mieszkań

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii: Dopóki nie poznamy szczegółów dotyczących Portalu DOM, w tym jego konstrukcji, a przede wszystkim jakości danych i sposobu ich prezentacji, trudno jednoznacznie wypowiedzieć się na jego temat. Zgodnie z założeniami portal ma prezentować odpowiednio zagregowane informacje statystyczne dotyczące cen transakcyjnych nieruchomości mieszkaniowych, uniemożliwiające jednak identyfikację szczegółów konkretnych transakcji. Tego typu dane kwartalne dla poszczególnych miast publikuje już m.in. NBP. Łatwiejszy dostęp do danych z pewnością będzie pomocny nie tylko dla kupujących, ale również dla deweloperów. Nie sądzę jednak, aby sama dostępność tych danych miała wpływ na obniżenie cen mieszkań.

Ceny nieruchomości są zmienne i zależne od rynku, a proces zakupu od momentu rezerwacji mieszkania, podczas której cena zostaje „zamrożona”, do podpisania umowy deweloperskiej może trwać od kilku tygodni do kilku miesięcy. W związku z tym dane dostępne na portalu mogą nie być w pełni aktualne. Dodatkowo, cena konkretnego mieszkania w ramach jednej inwestycji zależy od kilku czynników, takich jak układ pomieszczeń, powierzchnia, piętro, orientacja względem stron świata czy wielkość balkonu lub tarasu. W rezultacie cena za mkw. mieszkania może się różnić nawet o 6 tys. w ramach tej samej inwestycji. Należy również uwzględnić różnice w standardzie wykończenia i polityce sprzedaży pomiędzy sąsiadującymi projektami.

Przydatny, lecz niewystarczający

Mateusz Bromboszcz, wiceprezes Atal: Baza ułatwiająca porównanie cen w określonej lokalizacji może być przydatna, lecz niewystarczająca bez analizy pozostałych cech danej nieruchomości. Poszczególne inwestycje różnią się bowiem standardem, skalą oraz wieloma indywidualnymi parametrami, np. takimi jak energooszczędność. Jestem zdania, że przejrzystość cenowa to dobry standard rynkowy, natomiast trudno spodziewać się, że po wprowadzeniu planowanego instrumentu ceny nieruchomości nagle spadną. Jedynie oferenci, zwłaszcza operujący na rynku wtórnym, urealnią swoje wyjściowe oczekiwania.

Więcej uprawnień dla administracji publicznej

Agata Zambrzycka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Aurec Home: Projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej zakłada, że portal DOM umożliwi porównywanie ofert mieszkaniowych z rzeczywistymi cenami transakcyjnymi, wspierając świadome decyzje zakupowe. Będzie on także pomocny dla firm, w tym dla nas deweloperów, w planowaniu inwestycji oraz dla instytucji publicznych w analizowaniu i dostosowywaniu narzędzi wsparcia mieszkalnictwa. Portal ma generować statystyki dotyczące rynku mieszkaniowego, takie jak liczba transakcji, ceny nieruchomości i profil demograficzny nabywców. Niezależnie jednak od tego, czy planowane zmiany rzeczywiście przyczynią się do poprawy sytuacji mieszkalnictwa w Polsce, z całą pewnością wprowadzą dodatkowe, szerokie uprawnienia dla organów administracji publicznej, jak również dla Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego w zakresie pozyskiwania informacji o dokonywanych transakcjach na rynku nieruchomości.

Szansa na większą przejrzystość rynku

Marcin Michalec, CEO Okam Capital: Na tym etapie wiemy jeszcze zbyt mało o finalnym kształcie projektu Portalu DOM. W jego zarysowym kształcie wydaje się być ciekawą inicjatywą, która może wpłynąć na dalszą poprawę przejrzystości rynku nieruchomości mieszkaniowych z punktu widzenia nabywców. Byłoby to narzędzie wspierające świadome decyzje zakupowe, bazujące na zgromadzonych w jednym miejscu cenach lokali na rynku pierwotnym i wtórnym i dające możliwość ich porównania. Jednocześnie dla deweloperów i sprzedających mieszkania wiązałoby się to z koniecznością raportowania danych sprzedażowych do portalu.

Możliwe ograniczenia reprezentatywności danych

Anita Makowska, Starszy Analityk Biznesu w Archicom: Projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej, zakładający stworzenie Portalu DOM, to krok w stronę większej transparentności rynku nieruchomości, który może przynieść korzyści, zarówno nabywcom, jak i deweloperom. Dostęp do cen transakcyjnych na rynku pierwotnym i wtórnym z pewnością ułatwi podjęcie bardziej świadomych decyzji zakupowych. Jednakże proponowany sposób prezentowania cen oparty na minimum sześciu transakcjach rodzi wątpliwości, szczególnie w mniejszych miastach, gdzie ich liczba może być ograniczona, co w efekcie utrudni uzyskanie reprezentatywnych danych. Ponadto, nieuwzględnienie standardu nieruchomości, szczególnie na rynku wtórnym, może prowadzić do niepełnego obrazu wartości prezentowanych ofert. Problematyczny może okazać się także długi okres pomiędzy zawarciem umowy na rynku pierwotnym a odbiorem lokalu, co sprawi, że cena transakcyjna nie zawsze będzie odzwierciedleniem aktualnych realiów rynkowych.

Portal może być użytecznym narzędziem, szczególnie dla bardziej doświadczonych uczestników rynku. Jednak bez odpowiedniej edukacji użytkowników, którzy mogą nie znać subtelnych różnic pomiędzy ceną ofertową, transakcyjną a rynkową, narażamy się na błędne interpretowanie informacji przez potencjalnych nabywców.

Bardziej świadome decyzje zakupowe

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment: Z perspektywy dewelopera gruntowego tego rodzaju portal rzeczywiście ma potencjał, aby zwiększyć dostęp do informacji o rzeczywistych cenach transakcyjnych na rynku pierwotnym i wtórnym. Oferowanie dostępu do takich danych wpłynie pozytywnie na przejrzystość rynku, co może pomóc nabywcom w podejmowaniu bardziej świadomych decyzji. Transparentność cenowa to również czynnik, który może ograniczyć niepewność wśród kupujących, zwłaszcza na etapie porównywania ofert i negocjacji.

Jeżeli chodzi o obowiązki deweloperów, Portal DOM prawdopodobnie będzie wiązał się z koniecznością przekazywania większej liczby danych dotyczących sprzedawanych nieruchomości. Wymagać to może dostosowania procesów raportowania oraz współpracy z administracją, aby zapewnić zgodność z nowymi przepisami. Dla nas jako dewelopera gruntowego, który zajmuje się projektami inwestycyjnymi od podstaw, nowe obowiązki mogą wymagać dodatkowej pracy w obszarze dokumentacji oraz monitorowania rynku, co będzie miało znaczenie dla kosztów ponoszonej działalności, a zatem i na ceny mieszkań, jednak w długiej perspektywie mogą one przyczynić się do stabilizacji sektora nieruchomości. Pomimo potencjalnych obciążeń administracyjnych, uważam, że wdrożenie Portalu DOM może okazać się korzystne, zarówno dla deweloperów, jak i kupujących, ponieważ przejrzystość i dostępność danych to klucz do budowania zaufania na rynku nieruchomości. Dzięki temu projekt ten może także przyczynić się do zwiększenia konkurencyjności na rynku, co ostatecznie wpłynie na poprawę jakości oferowanych produktów i usług.

*Sondę wśród deweloperów przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.