Rynek nieruchomości w Polsce przechodzi obecnie przez fazę istotnych zmian, które wpływają zarówno na ceny mieszkań, jak i dynamikę sprzedaży. W III kwartale 2024 r., po okresie gwałtownych wzrostów, można zaobserwować pierwsze oznaki stabilizacji, co daje nadzieję na bardziej zrównoważony rozwój tego sektora. Jak wygląda sytuacja na ryku nieruchomości pod koniec 2024 r.? Jakie są prognozy na kolejny rok?
Rynek nieruchomości 2024 – spadek popytu i nowe wyzwania
Pierwotny rynek nieruchomości 2024 r. dotknęły znaczące przekształcenia. Po raz trzeci z rzędu deweloperzy odnotowali spadek sprzedaży, osiągając w II kwartale wynik niższy o 12% w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego. Na tę sytuację wpłynął przede wszystkim ograniczony dostęp do kredytów hipotecznych oraz rosnące koszty budowy. Wysokie ceny materiałów budowlanych i gruntów nadal utrudniają realizację nowych inwestycji. Eksperci przewidują, że liczba nowych mieszkań wprowadzanych na rynek ustabilizuje się na poziomie około 10 tys. miesięcznie, co w skali roku daje około 120 tys. mieszkań. Wysokie koszty wymuszają na deweloperach zmianę strategii – częściej w ofercie pojawiają się promocje czy rabaty, aby przeciwdziałać dalszym spadkom sprzedaży.
Ceny mieszkań – stabilizacja czy zapowiedź większych zmian?
Październik 2024 roku przyniósł ciekawą sytuację na rynku mieszkaniowym. Deweloperzy wprowadzili na rynek więcej mieszkań niż udało im się sprzedać, co przełożyło się na rekordowe liczby dostępnych ofert w takich miastach, jak Łódź, Poznań czy Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia. Mimo zwiększonej podaży średnie ceny za m² mieszkań w metropoliach pozostały na poziomie z poprzedniego miesiąca.
Rynek nieruchomości 2024 w Warszawie – stabilne ceny, więcej mieszkań
W stolicy średnia cena mieszkań w październiku 2024 r. wyniosła 17 795 zł za m², co oznacza brak znaczących zmian w porównaniu z wrześniem – 17 858 zł za m². Warszawscy deweloperzy zwiększyli liczbę mieszkań w swojej ofercie – na koniec miesiąca dostępnych było 14 392 lokali, czyli o 391 więcej niż miesiąc wcześniej.
Miasta z najwyższymi wzrostami cen w 2024
Choć w październiku ceny ofertowe mieszkań pozostały stabilne, analiza od początku roku pokazuje znaczne wzrosty w niektórych miastach. Liderem w podwyżkach jest Wrocław, na drugim miejscu uplasowała się Łódź, na trzecim Poznań.
Wzrosty cen mieszkań w październiku 2024 r. w wybranych miastach:
- Wrocław – 11%,
- Łódź – 10%,
- Poznań – 7%,
- Warszawa – 6%,
- Kraków – 5%,
- Trójmiasto – 4%,
- Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia – 3%.
Zwiększona liczba dostępnych ofert mieszkań w największych polskich miastach oraz brak dalszych wzrostów cen za m² może być sygnałem stabilizacji rynku: Chociaż podaż mieszkań rośnie, deweloperzy jak dotąd skutecznie utrzymują ceny na stabilnym poziomie, co świadczy o elastycznym podejściu do zmieniających się warunków rynkowych – komentuje Shraga Weisman, CEO Aurec Home.
Dostępność kredytów hipotecznych
Jednym z najważniejszych czynników kształtujących obecny rynek nieruchomości jest polityka kredytowa banków. Wielu zainteresowanych kupnem mieszkania wciąż napotyka trudności z uzyskaniem kredytu hipotecznego.
Z danych BIK wynika, że w październiku 2024 r. zapotrzebowanie na kredyty mieszkaniowe znacząco spadło. Wartość zapytań kierowanych przez banki i SKOK-i do BIK była niższa o 16,5% w porównaniu z analogicznym okresem w 2023 r., gdy uwzględni się przeliczenie na dzień roboczy. W minionym miesiącu o kredyt mieszkaniowy ubiegało się 34,52 tys. osób, podczas gdy rok wcześniej liczba ta wynosiła 41,33 tys., co oznacza spadek o 16,5% rok do roku. W porównaniu z wrześniem 2024 r., liczba potencjalnych kredytobiorców wzrosła jednak o 21,1%.
Średnia wartość wnioskowanego kredytu wyniosła w październiku 440,18 tys. zł, co stanowi wzrost o 4,6% w porównaniu z październikiem 2023 r., ale jednocześnie spadek o 1,0% w stosunku do września 2024 r. Wzrost dostępności kredytów hipotecznych mógłby znacząco ożywić rynek, jednak widać, że banki pozostają ostrożne, co spowalnia decyzje zakupowe. Liczymy na zmiany w polityce kredytowej oraz nowe programy wsparcia. Mądre i dobrze oszacowane zasady rządowego dofinansowania mogą zwiększyć zdolność kredytową nabywców i napędzić popyt na mieszkania – wyjaśnia Shraga Weisman.
Polski rynek nieruchomości – prognozy na przyszłość
Rynek nieruchomości w Polsce zmierza w kierunku stabilizacji. Choć większych spadków cen w ujęciu ogólnym nie należy się spodziewać, lokalne korekty mogą się jeszcze pojawić. W dużych miastach takich jak Gdańsk czy Warszawa może dojść do dalszych zmian w ofertach deweloperów, którzy będą zmuszeni dostosować swoją strategię do zmieniających się warunków rynkowych i oczekiwań klientów. Na ożywienie rynku może wpłynąć także złagodzenie inflacji oraz obniżka stóp procentowych. Jak podsumowuje Shraga Weisman: Pomimo obecnych wyzwań, umiarkowany optymizm co do przyszłości rynku nieruchomości jest uzasadniony. Stabilizacja i dostosowanie się do nowych realiów mogą stworzyć korzystne warunki dla nabywców, zwłaszcza tych, którzy czekają na bardziej przystępne rozwiązania cenowe.
Publikacja artykułu: grudzień 2024 r.
