Według raportu firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy w regionach” w 2024 roku aktywność najemców na rynkach biurowych w największych regionalnych miastach Polski (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin) utrzymywała się na stabilnym poziomie, a roczny wolumen transakcji najmu przewyższył średnią z ostatnich pięciu lat. Najwyższy popyt odnotowano w takich ośrodkach miejskich, jak Kraków, Wrocław i Trójmiasto, które umocniły swoją pozycję liderów wśród rynków regionalnych. Ponadto w ubiegłym roku najemcy częściej decydowali się na renegocjacje warunków najmu niż na relokacje. Wskaźnik pustostanów nieznacznie wzrósł, a deweloperzy nadal ostrożnie podchodzą do rozpoczynania nowych inwestycji.
Rynek biurowy w regionach – ponad 50% mniej nowej powierzchni
Jak wynika z raportu „Office Occupier – Rynek biurowy w regionach”, przygotowanego przez Newmark Polska, na koniec 2024 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu głównych rynkach regionalnych poza Warszawą wyniosły niemal 6,8 mln m2. W ciągu minionego roku deweloperzy oddali do użytku łącznie 123 800 m2 nowej powierzchni w 17 budynkach, co oznacza spadek o prawie 56% w porównaniu z 2023 r. Ponad 38% ubiegłorocznej podaży przypadło na czwarty kwartał, w którym powstało ponad 47 100 m2 biur.
Najważniejsze inwestycje biurowe ukończone w 2024 r.:
- Grundmanna Office Park A w Katowicach – 20 650 m2, IV kw.;
- Quorum Office Park A we Wrocławiu – 18 200 m2, I kw.;
- B10 we Wrocławiu – 14 150 m2, II kw.;
- Brain Park C w Krakowie – 13 000 m2, I kw.
Na koniec grudnia 2024 r. w trakcie realizacji znajdowało się ok. 220 400 m2 inwestycji biurowych, co oznacza wzrost o 5% względem poprzedniego kwartału, ale spadek o 25% rok do roku i o prawie 80% w porównaniu z rekordowym czwartym kwartałem 2017 r. (1,1 mln m2 w budowie).
Pomimo nieznacznego wzrostu aktywności deweloperskiej w ujęciu kwartalnym wolumen powierzchni w budowie utrzymuje się na niskim poziomie. Najwięcej nowej powierzchni powstaje w Poznaniu i Krakowie, które łącznie odpowiadają za niemal połowę realizowanych projektów w miastach regionalnych. Ze względu na rosnącą dostępność powierzchni biurowej w istniejących budynkach oraz upowszechnienie modelu pracy hybrydowej deweloperzy nadal ostrożnie podchodzą do rozpoczynania nowych inwestycji – mówi Karol Wyka, Dyrektor Zarządzający Działu Powierzchni Biurowych, Newmark Polska.
Wzrost aktywności najemców na koniec 2024 r.
W ostatnim kwartale 2024 r. aktywność najemców sięgnęła niemal 220 000 m2, co oznacza wzrost o 4,5% kwartał do kwartału i 4,6% rok do roku. Był to najlepszy wynik kwartalny od czwartego kwartału w 2018 r., w którym podpisano umowy najmu na ponad 226 700 m2. Popyt brutto w okresie od stycznia do grudnia 2024 r. wyniósł 714 000 m2 i był niższy o zaledwie 3,7% od rekordowego wolumenu odnotowanego w 2023 r., ale o 10% wyższy od średniej z lat 2019–2023. Warto również zauważyć, że średnia wielkość podpisywanych umów najmu wzrosła w ciągu roku o 10,4%, przekraczając poziom 1100 m2.
W ubiegłym roku aktywność najemców w Krakowie osiągnęła rekordowy poziom 266 700 m2, co stanowiło ponad 37% całkowitego popytu odnotowanego na rynkach regionalnych. Drugie miejsce zajął Wrocław (146 450 m2), a na trzecim uplasowało się Trójmiasto (116 300 m2). Łącznie w tych trzech miastach podpisano umowy najmu na ponad 74% zarejestrowanego popytu w regionach. Najbardziej aktywne były firmy z branży IT (27% całkowitego wolumenu transakcji najmu) oraz sektora usług dla biznesu (17%) – dodaje Karol Wyka.
Rynek biurowy w regionach – renegocjacje zamiast relokacji
W minionym roku po raz pierwszy w historii regionalnych rynków biurowych renegocjacje i odnowienia umów zdominowały strukturę popytu. W całym 2024 r. ich udział wyniósł prawie 51%, co oznacza wzrost o 11 p.p. w porównaniu z 2023 r. Pozostałe 49% przypadło na nowe umowy (39%), umowy na potrzeby własne (5%), ekspansje (3%) oraz umowy przednajmu (2%). Trend ten prawdopodobnie utrzyma się również w 2025 r. Istotnym czynnikiem zachęcającym firmy do pozostania w dotychczasowych lokalizacjach jest możliwość uniknięcia kosztów związanych z aranżacją nowego biura.
Na koniec grudnia 2024 r. wskaźnik pustostanów na głównych rynkach regionalnych wyniósł 17,8%, co stanowi wzrost o 0,5 p.p. w ujęciu kwartalnym oraz o 0,3 p.p. rok do roku. We wszystkich miastach regionalnych, z wyjątkiem Szczecina, wskaźnik pustostanów przekroczył 10%, a w czterech z analizowanych lokalizacji osiągnął poziom 19% lub wyższy. Najwyższy wzrost rok do roku odnotowano w Szczecinie (+2,9 p.p.) oraz Łodzi (+2,4 p.p.). Na koniec czwartego kwartału 2024 r. najemcy mieli do dyspozycji łącznie ok. 1,2 mln m2 powierzchni dostępnej od zaraz w istniejących obiektach – to najwyższy poziom w historii regionalnych rynków biurowych. Jednak według prognoz niska planowana podaż nowych projektów może w dłuższej perspektywie przyczynić się do spadku wskaźnika pustostanów.
Czynsze na stałym poziomie
Duża dostępność powierzchni do wynajęcia w istniejących budynkach biurowych sprawia, że czynsze utrzymują się na stabilnym poziomie. Na koniec czwartego kwartału 2024 r. miesięczne stawki czynszu w przypadku biur o najwyższym standardzie sięgały 16,00–17,00 euro za m2.
Największym zainteresowaniem najemców cieszą się budynki w prestiżowych lokalizacjach oraz spełniające wymagania ESG. W efekcie wynajmujący są mniej skłonni do większych ustępstw podczas negocjacji stawek czynszu. W starszych, mniej energooszczędnych obiektach koszty eksploatacyjne są zwykle znacznie wyższe, co motywuje ich właścicieli do inwestycji w modernizację, aby skutecznie konkurować o najemców – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.
Publikacja artykułu: luty 2025 r.
