Rewitalizacja budynków – wyzwania dla inwestorów, architektów i miast

Rewitalizacja budynków – niełatwa sztuka przywracania życia

Ograniczenia konserwatorskie i oczekiwania społeczne

Rewitalizacja budynków wiąże się z wieloma wyzwaniami – na inwestorach ciąży bowiem nie tylko trudne zadanie prowadzenia uzgodnień konserwatorskich i prowadzenia prac pod ścisłym nadzorem, ale także odpowiedzialność za jakość i efekty, mające wpływ na funkcjonowanie całych dzielnic. Działania rewitalizacje nierzadko obejmują obiekty o ważnej roli historycznej, często estetyczne dominanty, mające potencjał przenoszenia swojej klasy na otoczenie. Nie powinno więc dziwić, że wprowadzanie życia do zdegradowanych obiektów wiąże się z dużymi oczekiwaniami społecznymi i odpowiedzialnością. Przede wszystkim inwestorzy powinni działać ze świadomością, że ich inicjatywy nie są już obecnie automatycznie odbierane jako dobrodziejstwo. Lokalna społeczność często uważnie śledzi działania mające na celu odbudowę zabytkowych obiektów i przywracania życia na ich terenie. Rewitalizacje to zatem trudne i wymagające zadanie także z uwagi na społeczne oczekiwania.

W dialogu z przeszłością, z myśleniem o przyszłości

Doświadczenie uczy, że w procesach rewitalizacji budynków nie wystarczą wiedza o historii i prowadzenie prac z szacunkiem dla przeszłości. Jak podkreśla Szymon Wojciechowski z biura architektonicznego APA Architekci, nie mniej istotne jest także myślenie o przyszłości budynku: Architektura to przekazywanie systemu wartości w formie przestrzennej. Istniejące budynki opowiadają nam o systemie wartości ich twórców. Dając budynkom i przestrzeniom życie po życiu, musimy być w dialogu z wartościami przeszłości i projektować tak, by przyszłe pokolenia mogły też wnieść swoją warstwę, projektując jeszcze inne życie po naszym „życiu po życiu”. Dlatego drugie życie budynków i przestrzeni to ogromna odpowiedzialność wszystkich interesariuszy każdego procesu rewitalizacyjnego, ale i szansa na tworzenie nowej jakości w miastach, często poprzez nadawanie historycznym obiektom nowej – czasami jest to wręcz radykalna zmiana – funkcji.

• Przeczytaj również: Nowe Warunki techniczne – planowane zmiany utrudnią termomodernizację?

Rewitalizacja budynków z szacunkiem do kontekstu – case studies

Pracownia APA Architekci obecnie realizują projekt rewitalizacji historycznej Cukrowni w Pruszczu Gdańskim – dawnej fabryki, w której powstaną nowe funkcje: usługowe, handlowe, rekreacyjne i rozrywkowe. To pierwszy tego rodzaju projekt w mieście, o którym bez wahania można powiedzieć, że ma szansę na nie tylko wprowadzenie nowej jakości życia do miasta, ale także zmianę jego postrzegania i roli, jaką pełni w trójmiejskiej metropolii. Z podmiejskiej lokalizacji może stać się tętniącym życiem miastem, pełnym wysokiej jakości przestrzeni publicznych, nowoczesnych rozwiązań i funkcji, których potrzebują mieszkańcy miasta.

Podobna odpowiedzialność i nadzieje wiązane są z rewitalizacją Stoczni Cesarskiej, której zabudowa mieszkaniowa rusza po latach oczekiwań i sporów z konserwatorem zabytków. Dotychczasowe działania inwestora koncentrowały się na rewitalizacjach dwóch historycznie ważnych obiektów: dawnej Dyrekcji Stoczni, w której powstały biura oraz Remizy, przeznaczonej na prowadzenie działalności usługowej. Jak podkreśla Jadwiga Kosińska, dyrektor projektu Stocznia Cesarska, odpowiedzialność za funkcjonalność i dobre dopasowanie funkcji do oczekiwań przyszłych pokoleń to jedno z kluczowych zadań, jakim musi sprostać inwestor. Rewitalizacja budynków stawia przede wszystkim wyzwanie umiejętnego połączenia piękna dawnych, odrestaurowanych obiektów z nowoczesnością i przyszłością. Rewitalizując stare obiekty, należy myśleć o ich funkcjonalności na wiele lat wprzód. (…) Zabytek zadbany to zabytek doskonale uzupełniający okoliczną tkankę, a czasem wręcz estetyczna dominanta, nadająca otoczeniu jego unikatowy charakter. Tak też podeszliśmy do już zakończonych rewitalizacji Dyrekcji Stoczni oraz dawnej Remizy, wokół których powstanie nowa zabudowa. Takie przeplatanie się i uzupełnianie estetyki oraz funkcji stawiamy sobie za cel w czasie całego procesu rewitalizacji stoczni, na której terenie mamy kilkadziesiąt zabytkowych obiektów. Rozpoczęliśmy już prace nad rewitalizacją kolejnego obiektu: dawnej Formierni, w której przygotowujemy pierwsze prawdziwe lofty w Gdańsku.

Miastotwórczy charakter rewitalizacji

Rewitalizacja budynków Stoczni Cesarskiej w Gdańsku, a także Cukrowni w Pruszczu Gdańskim oznacza budowę w zasadzie nowych dzielnic: w trzydziestotysięcznym Pruszczu, na obszarze 19 ha powstanie 1700 mieszkań w ścisłym centrum miasta, a przy nich punkty usługowe, handlowe, placówki medyczne, biura i ogólnodostępne miejsca przeznaczone do spędzania wolnego czasu przez wszystkich mieszkańców miasta. Inwestycja realizowana będzie także w standardzie, jaki dotychczas w Pruszczu nie był dostępny, zatem jej powstanie stanowi szansę dla miasta na nie tylko rozwój przestrzenny, ale także społeczny. Nie inaczej jest w przypadku Stoczni Cesarskiej. Na obszarze 16 ha, na terenie historycznej części Stoczni Gdańskiej tworzona jest wielofunkcyjna zabudowa, w ramach której powstaną mieszkania, hotele, biura, liczne punkty usługowe, gastronomiczne i rozrywkowe. Czujemy spoczywającą na nas odpowiedzialność i presję środowiska, związaną z dziedzictwem Stoczni, a nasze plany wpisują się w miastotwórczy charakter inwestycji – podkreśla Jadwiga Kosińska. Chcemy, aby na terenie Stoczni powstały rozwiązania na co dzień przyciągające mieszkańców i atrakcyjne dla turystów, a nowa zabudowa nie zaburzała historycznego charakteru poprzemysłowego terenu. Dla nas historyczny kontekst to nie tylko wyzwanie, ale i wartość, dlatego każde nasze działanie staramy się przygotowywać z szacunkiem dla przeszłości i z myślą o roli, jaką Stocznia Cesarska może pełnić przez kolejne dziesięciolecia.

Przykładem wpływu, jaki inwestycja może mieć na podnoszenie jakości życia całej dzielnicy jest już obecnie realizowany przez Reapolis projekt Chylońska STO10 w jednej z najstarszych gdyńskich dzielnic. Jak podkreśla Stefan Schleifer z biura architektonicznego SIM Architekci działania inwestora to nie tylko budowa i sprzedaż mieszkań: Współczesna urbanistyka coraz częściej sięga po tereny zdegradowane, nadając im nowe życie w duchu zrównoważonego rozwoju i miejskiej odpowiedzialności. Jako projektanci STO10 Chylońska, uważamy, że projekt miał nie tylko wpisać się w istniejący kontekst urbanistyczny, lecz także zaproponować nową jakość życia – bardziej zrównoważoną, estetyczną i otwartą na mieszkańców. To przykład miastotwórczej postawy, w której deweloper i architekt nie są tylko dostawcami produktu, ale współtwórcami miejskiej tożsamości.

Rewitalizacja budynków wpisana w potrzeby mieszkańców

Tereny takie jak gdyńska Chylonia, z przeszłością przemysłową i modernistycznym dziedzictwem, mają dziś szansę na drugie życie. Jak podkreśla Stefan Schleifer z pracowni SIM Architekci, pracując nad rewitalizacjami należy umiejętnie łączyć dwa światy – historię i przyszłość: David Chipperfield zwracał uwagę, że „rewitalizacja to akt szacunku wobec przeszłości, ale też wyraz ambicji wobec przyszłości”. Deweloperzy działający na terenach poprzemysłowych mają dziś niepowtarzalną okazję do wpływania na kształt miasta nie tylko poprzez skalę inwestycji, ale przez jej jakość. Projektowana przez nas inwestycja w Chyloni jest przygotowywana w duchu idei miasta 15-minutowego i łączy funkcje mieszkaniowe z usługami i przestrzeniami społecznymi, stawiając na miejskość w pełnym tego słowa znaczeniu.

Nie należy przy tym zapominać, że nabywcy nieruchomości, myśląc o unikatowości swoich inwestycji, nie chcą rezygnować z wysokiego komfortu życia i oczekują spełnienia najwyższych standardów także w wiekowych obiektach. Jak zauważa Szymon Wojciechowski, architekci podczas pracy nad rewitalizacją zabytkowych budynków muszą się także mierzyć z wysoko umieszczoną poprzeczką oczekiwań nabywców i spełniać wymogi nowoczesności: Do każdego projektu rewitalizacyjnego podchodzimy indywidualnie, pracujemy w sposób holistyczny, a wszelkie nasze działania poprzedzone są bardzo głęboką oraz czasochłonną pracą czysto analityczną i badawczą. Celem jest oczywiście zachowanie tożsamości rewitalizowanych miejsc, a równocześnie otwarcie ich na potrzeby współczesnych i przyszłych użytkowniczek i użytkowników. (…) Dbamy również o to, żeby projektowane przez nas budynki odpowiadały na wyzwania klimatyczne, integrując zieleń, retencję wody i rozwiązania proekologiczne w przestrzeń historyczną.

Potwierdza to także Jadwiga Kosińska ze Stoczni Cesarskiej, której rewitalizacje zdobyły już uznanie w branżowych konkursach, co korzystnie przełożyło się na sprzedaż i komercjalizację powierzchni: Zarówno Dyrekcja, jak i Remiza i Formiernia są przykładami wyzwania, z jakim musi się mierzyć inwestor: najemcy biur, punktów usługowych czy mieszkań oczekują zarówno obiektu z charakterem: historycznego klimatu i unikalnego designu z minionych czasów, jak i nowoczesnych standardów: efektywności energetycznej, ekologii i komfortowego zaplecza, które odpowiada na ich wyobrażenie o klasie miejsca, w którym decydują się mieszkać i pracować. Nasze zadanie polega na tym, żeby w obu tych obszarach działać bezkompromisowo i spełniać oczekiwania klientów.