Na rynku prywatnych akademików (PBSA) w Polsce w ostatnich latach obserwuje się znaczne ożywienie, a jak przekonują eksperci – w kolejnych ma on szansę na dalszy rozwój. Prywatne domy studenckie, poza wypełnieniem niszy rynkowej, mają również stanowić odpowiedź na rosnące wymagania pokolenia Z, które oprócz zakwaterowania oczekuje również nowoczesnej infrastruktury oraz komfortowych przestrzeni wspólnych, wspierających rekreację i nawiązywanie relacji.
Prywatne akademiki – rynek z potencjałem inwestycyjnym
Jak wynika z danych GUS, na koniec 2024 r. na 352 działających w Polsce uczelniach wyższych studiowało ponad 1,28 mln osób. W roku akademickim 2024/2025 w systemie studiów stacjonarnych kształciło się ponad 803 tys. studentów, z czego najwięcej – 288 tys. – w województwie mazowieckim, a najmniej – 11,7 tys. – w lubuskim [1]. Tymczasem w państwowych domach studenckich zakwaterowanie możne znaleźć nieco ponad 80 tys. osób, akademiki prywatne (PBSA, purpose-built student accommodation) oferują zaś obecnie około 16 tys. miejsc. Zapotrzebowanie nadal pozostaje więc ogromne, a potencjał rynku PBSA znaczny.
Wzrost inwestycji PBSA na polskim rynku
W raporcie Prywatne akademiki w Polsce – czas nowych obiektów[2] eksperci CBRE podkreślają, że prywatne akademiki wykazują duży potencjał inwestycyjny. W 2025 r. przekazano do użytkowania już 12 tego rodzaju obiektów, zwiększając liczbę miejsc o 3,8 tys., w realizacji pozostaje 8 inwestycji, a budowę 30 kolejnych zapowiadają inwestorzy działający w tym segmencie. Autorzy opracowania wskazują, że lokowanie kapitału w rynek PBSA pozostaje atrakcyjne dla inwestorów aktywnych w Europie, co zapowiada jego dalszy rozwój.
Polska jest atrakcyjna dla inwestorów ze względu na mocne fundamenty rozwoju sektora akademików prywatnych, niewystarczającą podaż nowoczesnych obiektów, ale też z powodu wolnorynkowego kształtowania opłat. Jednym z czynników ryzyka dla inwestorów prowadzących działalność opartą na innej walucie niż polski złoty, najczęściej euro, jest natomiast tradycyjne rozliczanie czynszów w złotówkach – Przemysław Łachmaniuk, Co-Head of Living, Senior Director, Capital Markets, CBRE.
Nowoczesne prywatne akademiki to już nie tylko samo zakwaterowanie, lecz także atrakcyjne zaplecze socjalno-rekreacyjne, takie jak: strefy typu work&chill, sale fitness czy gaming roomy. Obiekty tego typu zapewniają zazwyczaj również całodobową ochronę, ofertę usług sprzątania czy napraw.
Ośrodki akademickie zasilane przez nowoczesne prywatne akademiki
Przez ostatnie 15 lat polski rynek PBSA zyskiwał w każdym roku co najmniej jeden nowy prywatny akademik. Znaczące ożywienie przyniosły lata 2023 i 2024, kiedy to oddano do użytku aż 12 tego rodzaju obiektów, co zwiększyło liczbę miejsc o ponad 4 tys. Obecny rok to kolejne 12 uruchomionych inwestycji, które oferują zakwaterowanie dla ponad 3,8 tys. osób.
Do największych operatorów PBSA należą obecnie:
- Student Depot – mający prywatne akademiki (9 obiektów) w takich ośrodkach akademickich, jak Łódź, Poznań, Lublin, Wrocław, Warszawa, Gdańsk i Kraków;
- Xior Student Housing (Basecamp by Xior) – dysponujący 7 obiektami w Łodzi, Wrocławiu, Warszawie, Krakowie oraz Katowicach.
Na rynku obecni są również m.in.: Zeitraum Student Housing, Start Park, Collegia, Reside Etudes, Milestone, SHED Living czy StudentSpace (platforma Signal Capital Partners, Griffin Capital Partners i Echo Investment).
Rozwój rynku PBSA może być również wspierany przez trend przekształcania istniejących i planowanych budynków biurowych na obiekty mieszkalne. Zmiana modelu pracy w wielu branżach na hybrydowy spowodowała wzrost podaży powierzchni biurowych, co skłania wielu inwestorów do decyzji o konwersji inwestycji biurowych na mieszkalne, w tym nowoczesne prywatne akademiki. Przykładem może tu być chociażby przekształcenie dwóch warszawskich budynków biurowych kompleksu Lipowy Office Park na prywatny dom studencki Shed Sky Living, oferujący miejsca dla ponad 730 osób (1 Asset Management).
Domów studenckich wciąż brakuje
Rynek tradycyjnego najmu, zdominowany przez indywidualnych właścicieli dysponujących pojedynczymi mieszkaniami, często okazuje się mniej transparentny dla obcokrajowców, mimo postępującej profesjonalizacji w tym sektorze. Prywatne akademiki oferują natomiast możliwość integracji w zróżnicowanym, międzynarodowym środowisku. Ponadto, zarządcy tych obiektów często koncentrują się nie tylko na zapewnieniu komfortowych warunków mieszkaniowych, ale również na organizacji atrakcyjnych wydarzeń na terenie obiektu – Przemysław Łachmaniuk, CBRE.
Pomimo budowy znacznej liczby prywatnych domów studenckich w ostatnich latach, na polskim rynku istnieje znaczący potencjał dla dalszego rozwoju sektora. Nie ma takiego centrum akademickiego, w którym podaż zakwaterowania dla studentów w pełni zaspokajałaby zapotrzebowanie. Największy deficyt miejsc noclegowych w relacji do liczby studentów obserwuje się w Warszawie, Wrocławiu oraz Poznaniu. Szczególnie brakuje ich w stolicy, pomimo że w 2025 roku do eksploatacji przekazano tam rekordową liczbę ponad 1,7 tys. miejsc w 6 obiektach. Popytowi na prywatne akademiki sprzyja rosnąca liczba studentów. Pod tym względem Polska jest jednym z największych rynków akademickich w Europie. Systematycznie zwiększa się też liczba cudzoziemców podejmujących studia w Polsce, stanowiących znaczący segment efektywnego popytu na lokale w prywatnych domach studenckich.
Źródła:
- Szkolnictwo wyższe w roku akademickim 2024/2025, GUS.
- Prywatne akademiki w Polsce – czas nowych obiektów, CBRE.
- Prywatne akademiki w Polsce II kw. 2025. Przegląd kluczowych aspektów dla rozwoju rynku prywatnych akademików w Polsce, Knight Frank.
Publikacja artykułu: listopad 2025 r.
