Powierzchnia użytkowa mieszkania a ścianki działowe – jakie zmiany w nowelizacji ustawy?

Nowelizacja ustawy deweloperskiej a powierzchnia użytkowa mieszkania – koniec wątpliwości przy liczeniu metrażu?

Nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. ustawa deweloperska) ma zakończyć trwające w branży spory dotyczące tego, jak powinna być wyliczana powierzchnia użytkowa mieszkania. Głównym celem wprowadzanych zmian jest uspójnienie przepisów i dzięki temu zapewnienie nabywcom mieszkań i domów jeszcze większej ochrony, a także zwiększenie przejrzystości zasad nabywania nieruchomości. Zdaniem inicjatorów i autorów projektu – członków klubu poselskiego Polski 2050 – rozbieżności w interpretacji dotychczas obowiązujących przepisów, jakie uwidaczniały się chociażby w publikowanych stanowiskach Polskiego Komitetu Normalizacyjnego, Polskiego Związku Firm Deweloperskich czy nawet w orzecznictwie sądowym (zob. niżej), pozwalały deweloperom wliczać do metrażu powierzchnię pod ścianami działowymi. Taka praktyka utrudniała nabywcom nieruchomości porównywanie ofert, a w przypadku większych mieszkań czy domów mogła oznaczać różnicę w cenie wynoszącą nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Nowe przepisy dotyczące tej kwestii wchodzą w życie 13 lutego 2026 r.

Powierzchnia użytkowa mieszkania – czego dotyczył spór?

Przed nowelizacją ustawy deweloperskiej w dyskusjach wskazywano, że sposób, w jaki wyliczana powinna być powierzchnia użytkowa mieszkania, określa Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego: Powierzchnie budynku określa się zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych wymienionej w załączniku do rozporządzenia, uwzględniając przepisy § 14 pkt 4 lit. a oraz § 20 ust. 1 pkt 4 lit. b (§ 12). Przepis ten odsyła w tym zakresie do normy wskazanej w załączniku do tego rozporządzenia, to jest do normy PN-ISO 9836: Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych (dotychczasowe wydania: 1997 r., 2015 r., 2022 r.). I o ile stosowanie norm, co do zasady, jest dobrowolne, o tyle w przypadku gdy konkretna norma (powołane jej zapisy) zostaną wskazane wprost w przepisach, stają się obligatoryjne – zostają niejako włączone do treści danej regulacji prawnej. Jak czytamy na stronie Polskiego Komitetu Normalizacyjnego w artykule „Polska Norma dotycząca obliczania powierzchni i kubatury”: Powołanie normy w przepisie prawnym oznacza, że staje się ona integralną częścią obowiązujących przepisów.

Kwestia obowiązku stosowania PN-ISO 9836 w kontekście włączania lub nie powierzchni znajdującej się pod ściankami działowymi do obliczania powierzchni użytkowej mieszkania była w tym przypadku szczególnie istotna, gdyż to właśnie na uznaniowość w jej stosowaniu powoływali się niekiedy deweloperzy w prowadzonych z inwestorami sporach.

Ścianka działowa czy przepierzenie?

Istota sporu o właściwe obliczanie metrażu lokalu mieszkalnego zasadzała się na określeniu znaczenia terminu „ścianka działowa”. Żadna z wersji normy PN-ISO 9836 nie podaje wprost definicji ścianki działowej, ale – jak wskazuje na swojej stronie Polski Komitet Normalizacyjny – na podstawie szerszego kontekstu zapisów normalizacyjnych pozwala wyróżnić dwa rodzaje ścian działowych w budynkach, a mianowicie:

• stałe ściany działowe – ściany wydzielające typowe dla lokalu mieszkalnego pomieszczenia (jak kuchnia, łazienka, pokoje, sypialnia, przedpokój); są to zazwyczaj ściany murowane, wzniesione z takich elementów, jak cegły czy bloczki, ale również ściany g-k. Wykonanie tego typu ścian wymaga przeprowadzenia typowych robót budowlanych (uszczelnienia, wylewki, prace związane z poprowadzeniem instalacji). Jak wskazuje norma PN-ISO 9836, powierzchnia pod tego rodzaju elementami (stałymi ścianami działowymi) stanowi część powierzchni konstrukcyjnej, a nie użytkowej;
• ściany działowe typu przepierzenia – to ściany niemające charakteru stałych przegród budowlanych, stanowią tymczasowe i łatwo demontowalne elementy pozwalające na czasowe wydzielanie mniejszych przestrzeni (zwłaszcza w przestrzeniach biurowych, konferencyjnych czy handlowych). Często są oferowane jako rozwiązania systemowe, cechujące się łatwością montażu i demontażu, a także możliwością wielokrotnego zastosowania w różnych miejscach. Zazwyczaj mają postać tymczasowych przepierzeń wykonanych z tworzyw sztucznych, tkanin czy szkła. Zgodnie z normą PN-ISO 9836 powierzchnia zajmowana przez tego rodzaju tymczasowe przegrody stanowi część powierzchni użytkowej.

Z zapisów powyższej normy wynika zatem, że o możliwości uznania danej przegrody za ściankę działową, a w konsekwencji wliczenia zajmowanej pod nią powierzchni do powierzchni użytkowej mieszkania, w przeważającej mierze świadczą:

• funkcja – stałe ściany działowe wydzielają typowe dla mieszkania pomieszczenia użytkowe; ścianki o charakterze przepierzeń wydzielają tymczasowe strefy większej przestrzeni;
• demontowalność – ściany stałe charakteryzują się większą trwałością, po ich wyburzeniu nie można w łatwy sposób z tych samych elementów wznieść kolejnych w innym miejscu; ścianki tymczasowe zazwyczaj stanowią prosty w montażu i demontażu zestaw elementów umożliwiających łatwe, szybkie i wielokrotne wykorzystywanie w przestrzeniach wymagających elastyczności w kształtowaniu przestrzeni;
• konieczność przeprowadzenia typowych robót budowlanych – stałe ściany działowe wymagają m.in. prac murarskich czy montażu szkieletów lub systemów do ścian g-k, wykonania uszczelnień czy przejść instalacyjnych; ścianki określane jako przepierzenia w przypadku bardziej złożonego systemu zwykle składa się na podstawie dołączonej przez producenta instrukcji.

Jak podsumowano analizę normy PN-ISO 9836 pod ww. względem w artykule Polskiego Komitetu Normalizacyjnego: powierzchni zajętej przez stałe ściany działowe nie wlicza się do powierzchni użytkowej, lecz do powierzchni konstrukcji, natomiast w przypadku ścian działowych przystosowanych do demontażu (i ewentualnie do ponownego montażu w tym samym lub innym miejscu), czyli ścian działowych typu przepierzenia, powierzchnię zajętą przez te ściany wlicza się do powierzchni netto, co w rzeczywistości oznacza wliczenie jej do powierzchni użytkowej budynku. W tym samym artykule PKN podkreślił, że wszystkie dotychczasowe wydania tej normy – z 1997 r., 2015 r., 2022 r. – regulują tę kwestię w merytorycznie tożsamy sposób. To istotne, ponieważ firmy deweloperskie, w tym Polski Związek Firm Deweloperskich, wskazywały na dwie możliwe ścieżki w obliczaniu metrażu – zależne od daty wydania ww. normy.

Czytaj też: Ustawa o jawności cen mieszkań – nowe obowiązki dla deweloperów

Sposób pomiaru powierzchni użytkowej – dotychczasowe stanowisko PZFD

Jak wskazywał w swoich publikacjach Polski Związek Firm Deweloperskich, kluczowa dla sposobu obliczania powierzchni użytkowej mieszkania miała być data złożenia wniosku o pozwolenie na budowę dla danej inwestycji. Jeśli wniosek został złożony do 18 września 2021 r., właściwe miały być zapisy normy PN-ISO 9836:1997, która – zdaniem PZFD – pozwala włączać do powierzchni użytkowej lokali również przestrzeń pod ściankami działowymi jako elementami możliwymi do demontażu. W ocenie firm deweloperskich legalność takiej praktyki potwierdzały m.in. orzeczenia sądów oraz decyzje Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Warunkiem była jednak konieczność rzetelnego i jednoznacznego poinformowania nabywców w dokumentach projektowych i sprzedażowych o zastosowanej metodzie obliczenia metrażu. Jeżeli jednak wniosek o pozwolenie na budowę został złożony po 18 września 2021 r., należało zastosować nowe wydanie normy, czyli PN-ISO 9836:2015, a od lipca 2023 r. PN-ISO 9836:2022. Zdaniem PZFD dopiero te wydania wskazują, że powierzchnia, jaką zajmują ścianki działowe, nie stanowi części powierzchni użytkowej. Przedstawiciele środowiska deweloperskiego podkreślali, że o możliwości zastosowania pierwszej metody pomiaru (włączającej powierzchnię pod ściankami do metrażu) powinny przesądzać dwa warunki: data złożenia wniosku o pozwolenie na budowę oraz rzetelność i przejrzystość w poinformowaniu klienta o wykorzystanej metodzie obliczeniowej.

Nowelizacja ustawy deweloperskiej a liczenie metrażu – jakie zmiany?

Nowelizacja ustawy dodaje do niej art. 5a w następującym brzmieniu: W umowach, o których mowa w art. 2–4, i w umowie rezerwacyjnej, o której mowa w art. 29 ust. 2, cenę lokalu lub domu jednorodzinnego określa się jako iloczyn m² ich powierzchni użytkowej oraz ceny za 1 m² powierzchni użytkowej. Powierzchnię użytkową ustala się zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie, obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub dokonania zgłoszenia budowy, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, dotyczącego lokalu lub domu jednorodzinnego, którego powierzchnia jest ustalana.

Wprowadzony przepis jednoznacznie określa zatem dwie kluczowe kwestie:

• sposób ustalania ceny lokalu lub domu – przez pomnożenie powierzchni użytkowej mieszkania oraz ceny za 1 m²;
• sposób ustalania powierzchni użytkowej mieszkania – odsyłając wprost do właściwej Polskiej Normy, co wyklucza możliwość wliczania do metrażu powierzchni pod ścianami działowymi.

Zdaniem inicjatorów nowelizacji powyższy przepis zapewnia nabywcom ochronę przed różnymi, niekiedy nieuczciwymi praktykami firm deweloperskich, mającymi na celu zawyżenie metrażu oraz uzyskanie wyższej ceny nabycia. Ma też wprowadzić większą przejrzystość i spójność przepisów regulujących metodę ustalania powierzchni użytkowej mieszkania lub domu. Czy jednak odniesie taki właśnie skutek? Zdania ekspertów oraz przedstawicieli branży są podzielone, nie brak też głosów zdecydowanie krytycznych.

Nowelizacja ustawy deweloperskiej – przejrzystość czy chaos w ustalaniu metrażu?

Niektórzy przedstawiciele branży deweloperskiej oraz eksperci rynku nieruchomości wskazują, że wprowadzone zmiany mogą osiągnąć przeciwny do zamierzonego cel – zamiast prowadzić do przejrzystości i spójności przepisów, wprowadzać dodatkowy chaos. Główny problem dotyczy bezpośredniego odesłania w art. 5a nowelizacji do Polskiej Normy jako podstawy ustalania powierzchni użytkowej, bez doprecyzowania konieczności dalszego stosowania również odpowiednich zapisów rozporządzenia ministra rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, zgodnie z którymi: powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o powierzchnię: przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych, przejść i otworów w tych przegrodach, przejść w przegrodach zewnętrznych, balkonów, tarasów, loggii, schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych, nieużytkowych poddaszy. Tymczasem z obowiązującej normy PN-ISO 9836:2022 nie wynika wprost konieczność dokonania ww. pomniejszeń. Zastosowanie jedynie zapisów normy przy określaniu metraży w umowach deweloperskich (z pominięciem przepisów ww. rozporządzenia) mogłoby zatem doprowadzić – paradoksalnie – do zwiększenia powierzchni użytkowej o wskazane w przywołanym przepisie elementy, a w konsekwencji do ustanawiania wyższych cen mieszkań i domów.

W związku z tymi wątpliwościami Polski Związek Firm Deweloperskich skierował do Ministerstwa Rozwoju i Technologii prośbę o pilną interpretację przepisów lub korektę legislacyjną. Na stronie Związku opublikowano również rekomendację, zgodnie z którą: powierzchnia użytkowa w umowie deweloperskiej powinna zostać ustalona w taki sam sposób, jak ma to miejsce na etapie sporządzania projektu architektoniczno-budowlanego, czyli z uwzględnieniem zarówno Polskiej Normy dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie (…), obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę, jak i przepisów rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (…).

Powierzchnia użytkowa mieszkania a ścianki działowe w dotychczasowym orzecznictwie

W ostatnich latach kwestia ewentualnego wliczania powierzchni zajmowanej przez ścianki działowe oddzielające poszczególne pomieszczenia w ramach lokalu mieszkalnego coraz częściej trafiała na wokandę. Wiele firm deweloperskich stosowała taką praktykę, podwyższając metraż oferowanych lokali, a co za tym idzie – ich cenę. Niektórzy sprzedający powoływali się na argumenty o dobrowolności stosowania polskich norm, różnych metodach pomiaru – zależnych od daty wydania normy, niekiedy wskazywali też na rozróżnienie ścianek działowych (niestanowiących ścian nośnych, oddzielających pomieszczenia w obrębie lokalu i potencjalnie możliwych do usunięcia) oraz ścian działowych (wydzielających lokal w obrębie budynku).

Jak wskazywało PZFD, legalność takiej praktyki w odniesieniu do inwestycji, w których wniosek o wydanie pozwolenia na budowę został złożony do 18 września 2021 r., potwierdzają też orzeczenia sądów. Co więcej, zdaniem Związku, przy wypełnieniu obowiązku rzetelnego poinformowania nabywców o przyjętej metodzie pomiaru powierzchni użytkowej późniejsze kwestionowanie zapisów dokumentacji projektowej i sprzedażowej mogłoby być nieskuteczne. Na potwierdzenie swojego stanowiska Związek przywoływał m.in. uzasadnienie do wyroku Sądu Okręgowego we Wrocławiu z 19 października 2021 r. (sygn. II Ca 1343/21): Sposób obliczania powierzchni użytkowej był powodowi znany (…) i nie może się on powoływać na niewiedzę (…) z zeznań powoda wynika, że miał on świadomość takiego zapisu umownego na etapie zawierania umowy i nie zwracał się do dewelopera o przedstawienie dodatkowych wyjaśnień, jak norma ta w praktyce będzie stosowana. (…) strona pozwana nie miała obowiązku poinformować oddzielnie powoda przed zawarciem umowy, że powód będzie płacił jej za powierzchnię znajdującą się pod ścianami działowymi, bowiem wynikało to z zapisów umowy, z którą powód się zapoznał przed podpisaniem i nie widział potrzeby uzyskania od dewelopera dodatkowych wyjaśnień.

PZFD na swojej stronie przytaczał również orzeczenie odnoszące się do sporu o rozumienie terminu ścianki działowe. W wyroku z 30 maja 2025 r. (sygn. akt II C 23/25) Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi-Północ wskazał: Żadna bezwzględnie obowiązująca norma prawna nie obliguje stron do wyłączenia spod obliczenia powierzchni użytkowej lokalu powierzchni, która znajduje się pod ściankami działowymi. (…) Przeciwnie, strony od początku, konsekwentnie posługiwały się nazwą „ścianki działowe nadające się do demontażu”, co literalnie odpowiada normie 5.1.5.3 Polskiej Normy PN-ISO 9836:1997. (…) Strony opisując ścianki działowe jako „ścianki działowe nadające się do demontażu”, wyraźnie umówiły się w ten sposób, aby wskazane ścianki wliczały się do powierzchni kondygnacji netto, a w konsekwencji do powierzchni użytkowej lokalu.

Kluczowe funkcja i demontowalność działówek – wyrok w sprawie IV Ca 1735/23

Odmienne stanowisko zaprezentowano w wyroku z 24 kwietnia 2024 r. (sygn. IV Ca 1735/23), w którym Sąd Okręgowy w Warszawie uznał za nielegalne wliczanie powierzchni zajętej przez ścianki działowe do powierzchni użytkowej mieszkania, a w konsekwencji nakazał pozwanemu deweloperowi zwrot na rzecz pozywających niesłusznie naliczonej kwoty. W uzasadnieniu orzeczenia sąd okręgowy wskazał na odmienne określenie w normie charakteru i funkcji dwóch rodzajów ścian: stałych ścian działowych i ścian działowych typu przepierzenia. Podkreślił cechę demontowalności przy rozróżnianiu obu rodzajów ścian, a także przeznaczenie wydzielonych przez nie pomieszczeń czy stref.

W opublikowanym uzasadnieniu wyroku czytamy: użyte w Polskiej Normy PN-ISO 9836: 1997 sformułowanie „elementy nadające się do demontażu, takie jak ścianki działowe” oznacza raczej lekkie przegrody wewnętrzne typu przepierzenia, np. szklane, harmonijkowe lub w formie rolet, które można w każdej chwili, bez ich uszkodzenia, zdemontować i ustawić w innym miejscu w taki sposób, aby móc reorganizować większą otwartą przestrzeń w zależności od zmieniających się w czasie potrzeb, np. przestrzeń biurową na danej kondygnacji na potrzeby różnych działów danego przedsiębiorstwa lub przestrzeń hali targowej w celu jej podziału na boksy. (…) powierzchnia zajęta przez murowane ściany wewnętrze w lokalu mieszkalnym, których nie da się zdemontować i ponownie zamontować, nie może być wliczana do powierzchni użytkowej tego lokalu. Takie rozumowanie przeczyłoby również definicji powierzchni użytkowej zawartej w pkt 5.1.7.1 normy [PN-ISO 9836:1997], zgodnie z którą jest to część powierzchni kondygnacji netto, odpowiadająca celom i przeznaczeniu budynku. Dla budynku o przeznaczeniu mieszkalnym jest to wyłącznie powierzchnia umożliwiająca zamieszkiwanie (spanie, pobyt) lub inne czynności pomocnicze (przygotowywanie posiłków, utrzymywanie higieny osobistej, przechowywanie ubrań, przedmiotów oraz żywności), które to czynności – co oczywiste – nie mogą być wykonywane na przestrzeni zajętej przez ściany działowe.

Ścianki działowe a metraż lokalu mieszkalnego – podsumowanie

Osią sporów z firmami deweloperskimi o niewłaściwe wyliczenie powierzchni użytkowej mieszkania najczęściej pozostawała dotychczas kwestia zdefiniowania, czym są i jaką funkcję pełnią ścianki działowe. I choć polskie przepisy i normy nie definiują wprost tego terminu, to zastosowane w normie PN-ISO 9836 rozróżnienie na stałe ściany działowe i ściany działowe typu przepierzenia wydawało się wyjaśniać tę kwestię. Wątpliwości budziły jednak nadal kwestia ewentualnych różnic w zapisach kolejnych wydań tej normy, o czym świadczą m.in. wskazane wyżej odmienne stanowiska PKN i PZFD. Praktyki podwyższania metrażu lokali – przez wliczanie zajmowanej przez stałe ściany działowe niebędące ścianami nośnymi powierzchni do powierzchni użytkowej – bywały stosowane przez niektórych deweloperów. Przy wątpliwościach podnoszono argumenty o uznaniowości w stosowaniu norm, stosowaniu rozróżnienia na ściany działowe (wyodrębniające lokal) oraz ścianki działowe (wydzielające pomieszczenia w lokalu), a także wprowadzano dwa pojęcia – powierzchni użytkowej i tzw. powierzchni rozliczeniowej. Nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, obowiązująca od 13 lutego 2026 r., ma zapobiec tego typu praktykom i wynikającym z nich sporom. Obowiązek stosowania jednej, spójnej metody ustalania powierzchni użytkowej mieszkania lub domu – w oparciu o odpowiednią Polską Normę – ma ujednolicić i doprecyzować procedury stosowane przez deweloperów. Ci natomiast już teraz wskazują, że możliwość pominięcia przepisów zawartych w rozporządzeniu ministra rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego może doprowadzić do jeszcze większego chaosu, a w konsekwencji obciążania nabywców dodatkowymi kosztami.