Portal DOM już od 2027 – kolejne zmiany na rynku mieszkaniowym

Portal DOM – nowe narzędzie dla nabywców mieszkań i domów

Nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym ma stanowić przełom w umocnieniu pozycji nabywców mieszkań oraz domów. Jednym z najistotniejszych wprowadzanych rozwiązań będzie Portal DOM, czyli Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami, stanowiący bazę informacji zarówno o nabywanych nieruchomościach, jak i firmach prowadzących działalność deweloperską. Uruchomienie rządowego portalu DOM zapowiadano już wiele miesięcy temu, jednak zgodnie z pierwotnymi założeniami miał on udostępniać jedynie dane dotyczące średnich cen sprzedaży nieruchomości mieszkalnych oraz podstawowych informacji o ich rodzaju, takich jak powierzchnia czy lokalizacja. Nowelizacja ustawy rozszerzy zakres prezentowanych danych również o informacje dotyczące działalności deweloperów. Ułatwi to nabywcom nie tylko rozeznanie w średnich cenach sprzedaży lokali i domów, lecz także weryfikację firm oferujących sprzedaż nieruchomości. Dotychczas osoby zainteresowane ich kupnem polegały zazwyczaj na opiniach i danych prezentowanych na różnych, nie zawsze wiarygodnych witrynach i forach internetowych, a dotarcie do bardziej szczegółowych danych – choćby w zakresie działalności sprzedających – wymagało sporych nakładów czasu, a nierzadko również specjalistycznej wiedzy.

Portal DOM – co zyskają nabywcy?

Wprowadzony w 2025 r. obowiązek jawności cen oferowanych mieszkań i domów jednorodzinnych stanowił istotny krok w zapewnieniu przejrzystości rynku mieszkaniowego oraz większej dostępności informacji o rzeczywistych cenach ofertowych, co ułatwia zainteresowanym porównywanie konkretnych nieruchomości i podjęcie decyzji o zakupie. Wprowadzenie portalu DOM w jeszcze większym stopniu umożliwi potencjalnym nabywcom orientację na rynku. Dzięki możliwości filtrowania zgromadzonych na portalu danych w łatwy i przejrzysty sposób zyskają oni dostęp do wiarygodnych, rzeczywistych danych dotyczących cen transakcyjnych dla konkretnego rodzaju nieruchomości, przy uwzględnieniu jej lokalizacji, typu rynku (pierwotnego lub wtórnego), powierzchni, liczby pokoi, kondygnacji.

PRZECZYTAJ WIĘCEJ: Ustawa o jawności cen mieszkań – nowe obowiązki dla deweloperów

Jak podkreślono w rządowym komunikacie zamieszczonym na stronie gov.pl, nowelizacja tzw. ustawy deweloperskiej, przewidująca m.in. uruchomienie Portalu DOM w poszerzonym zakresie, nie tylko zwiększy przejrzystość rynku nieruchomości, lecz także istotnie wzmocni prawa nabywców mieszkań w kontaktach z deweloperami. Udostepnienie danych dotyczących działalności firm deweloperskich – m.in. prawidłowości oraz terminowości zrealizowanych inwestycji, ew. karach i upomnieniach administracyjnych organów nadzoru, pozwoli na pełniejszą ocenę wiarygodności dewelopera przy podejmowaniu decyzji o zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym.

Na Portalu DOM będą dostępne między innymi:

• rzeczywiste ceny transakcyjne mieszkań i domów jednorodzinnych;
• szczegółowe dane dotyczące nieruchomości: lokalizacja, powierzchnia użytkowa, liczba pokoi, kondygnacja, typu rynku (pierwotny/wtórny) – z możliwością ich filtrowania;
• informacje o firmach deweloperskich:
  • dane identyfikacyjne firmy,
  • portfolio zrealizowanych inwestycji z danymi o sposobie ich realizacji (w tym ew. opóźnieniach),
  • dane dotyczące terminowego odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny,
  • informacje o ew. karach nałożonych przez organy administracyjne;
• dane statystyczne i analizy rynku.

Portal DOM będzie gromadził dane dotyczące trzech obszarów: z rynku pierwotnego – dotyczące umów sprzedaży w zakresie mieszkań i domów jednorodzinnych objętych, ale także tych nieobjętych obowiązkiem prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego, a ponadto dane z rynku pierwotnego i wtórnego przekazywane przez Szefa Krajowej Administracji Skarbowej w oparciu o informacje wynikające z aktów notarialnych zgłaszanych przez notariuszy.

Nowelizacja ustawy deweloperskiej

Nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – poza rozszerzeniem zakresu danych dostępnych na Portalu DOM – wprowadza również dodatkowe rozwiązania na rzecz zabezpieczenia praw nabywców mieszkań i domów. Dotyczyć one będą wszystkich etapów procesu zakupu nieruchomości – od sposobu przygotowywania ofert i prospektów sprzedażowych przez procedury odbioru mieszkań po dodatkowe zabezpieczenia w przypadku zmiany rynkowej koniunktury.

Nowe wymagania dotyczące oferty sprzedaży

Zgodnie z zapowiedziami nowelizacja wprowadzi dodatkowe wymagania w zakresie wzoru prospektu informacyjnego, który stanowić będzie integralną część umów deweloperskich, niedeweloperskich oraz umów rezerwacyjnych. Przewiduje umieszczenie w nich informacji dotyczących postępowań karnych i cywilnych związanych z prowadzoną działalnością deweloperską. Ponadto oferty sprzedaży mieszkań i domów jednorodzinnych będą musiały zawierać dokładny rzut, ze wskazaniem powierzchni poszczególnych pomieszczeń. Jak wskazano w uzasadnieniu nowelizacji, zmiany te mają zwiększyć przejrzystość i rzetelność przedstawianej przez deweloperów dokumentacji technicznej i prawnej, a w razie późniejszych roszczeń reklamacyjnych stanowić wiarygodną podstawę do skutecznego dochodzenia realizacji podjętych zobowiązań. Prospekt informacyjny będzie również zawierać szczegółowe informacje dotyczące zastosowanych materiałów wykończeniowych – z podaniem konkretnych parametrów technicznych, ujętych w przygotowanej według zestandaryzowanego wzoru tabeli.

Nowe procedury odbioru mieszkań

Wzmocnienie pozycji nabywców mieszkań w procesie kupna mieszkań lub domów jednorodzinnych ma nastąpić również dzięki dodatkowym wymaganiom w zakresie procedury odbioru lokalu. Planowane modyfikacje dotyczą m.in. wydłużenia czasu na zgłoszenie ew. wad i usterek, a także możliwości przekazania protokołu odbioru wraz z listą wad drogą elektroniczną bądź pocztową. Pozwoli to m.in. na uwzględnienie w tej dokumentacji zastrzeżeń zgłoszonych przez specjalistów technicznych. Ponadto deweloper lub jego pełnomocnik będą zobligowani do uczestnictwa w czynności odbioru, dzięki czemu zgłoszone wady będą miały charakter wiążący, a co za tym idzie – będą podlegać ustawowym terminom.

Wyższe zwroty opłaty rezerwacyjnej i zakaz waloryzacji cen

Nowelizacja zakłada również nałożenie na dewelopera obowiązku zwrotu opłaty rezerwacyjnej w wysokości wyższej niż wpłacona – w przypadku niewywiązania się przez niego z zobowiązań wynikających z umowy. Proponowane zmiany mają ograniczyć praktykę wycofywania się przez firmy deweloperskie z umów rezerwacyjnych np. w przypadku zwiększenia kosztów realizacji inwestycji na skutek wzrostu cen materiałów lub usług wykonawczych. Zapewnieniu niezmienności ceny nabywanego mieszkania lub domu służyć ma również planowany zakaz waloryzacji ich cen na niekorzyść nabywcy. Ciężar ryzyka inwestycyjnego powinien ponosić – w ocenie autorów projektu nowelizacji – deweloper, jako podmiot profesjonalny, lepiej przygotowany do działalności w zmiennych realiach rynkowych.

Portal DOM – kiedy start platformy?

Portal DOM ma być utworzony w oparciu o nowelizację ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Uruchomienie platformy zaplanowano na pierwszą połowę 2027 r., a za jego prowadzenie odpowiedzialny będzie Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. Projekt nowej ustawy deweloperskiej wpisano już, na wniosek Ministerstwa Rozwoju i Technologii, do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów.