Miejsca doraźnego schronienia w nowych inwestycjach wielorodzinnych – ustawa schronowa 2026

Obowiązkowe miejsca doraźnego schronienia – co wprowadza ustawa schronowa 2026

Z początkiem 2025 r. weszła w życie ustawa z dnia 5 grudnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej (Dz.U.), tzw. ustawa schronowa, jednak obowiązywanie części przepisów postanowiono przesunąć na późniejsze terminy (1 stycznia 2026 i 2027 r.). Celem wprowadzanych zmian jest m.in. zapewnienie bezpieczeństwa ludności na wypadek takich zagrożeń, jak klęski żywiołowe czy działania wojenne. Nowe regulacje określają m.in. zasady planowania ochrony ludności, organy realizujące związane z tym zadania, a także zasady użytkowania i ewidencjonowania oraz warunki techniczne obiektów zbiorowej ochrony. W związku z realizacją celów ustawy nałożono na deweloperów oraz inne podmioty odpowiedzialne za tworzenie nowych obiektów mieszkaniowych wielorodzinnych czy użyteczności publicznej obowiązek projektowania i realizacji budowy w taki sposób, aby budynki te mogły zapewnić miejsca doraźnego schronienia (MDS) dla ludności. Stosowne przepisy w tym zakresie zaczną obowiązywać od 1 stycznia 2026 r.

Schrony a miejsca doraźnego schronienia – definicje

Ustawa schronowa wymienia różne rodzaje miejsc przeznaczonych do ochrony ludności w razie wystąpienia zagrożenia dla ich zdrowia czy życia ludzi w wyniku klęsk żywiołowych, zdarzeń o charakterze terrorystycznym lub działań wojennych. Podstawowym kryterium ich rozróżnienia stanowi hermetyczność konstrukcji danego obiektu lub jego części.

Przepisy ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej wprowadzają następujące definicje takich miejsc:

• schron – uznany za budowlę ochronną obiekt budowlany albo część obiektu budowlanego o konstrukcji zamkniętej i hermetycznej, wyposażony w urządzenia filtrowentylacyjne lub pochłaniacze regeneracyjne (art. 83. ust. 3);
• ukrycie – uznany za budowlę ochronną obiekt budowlany albo część obiektu budowlanego o konstrukcji niehermetycznej (art. 83. ust. 4);
• miejsca doraźnego schronienia – obiekty zbiorowej ochrony będące obiektami budowlanymi, przystosowane do tymczasowego ukrycia ludzi (art. 84).

To właśnie obowiązek utworzenia tych ostatnich, czyli miejsc doraźnego schronienia, w kondygnacjach podziemnych obiektów użyteczności publicznej, budynków wielorodzinnych oraz w garażach podziemnych, wprowadza omawiana ustawa schronowa (zob. art. 94). Inwestorzy tego rodzaju budowli mogą również tworzyć miejsca spełniające warunki uznania ich za schron, te jednak wiążą się z dodatkowymi wymaganiami odnośnie do przygotowania takiego miejsca pod względem konstrukcyjnym (zwłaszcza w aspekcie hermetyczności pomieszczenia, możliwych obciążeń oraz odporności ogniowej), a także koniecznością wyposażenia go w specjalne systemy, m.in. wentylacyjne, filtracyjne czy zasilania awaryjnego.

Data złożenia wniosku a obowiązek stworzenia miejsca doraźnego schronienia

Kluczowa dla zaistnienia obowiązku zapewnienia przestrzeni mogącej stanowić miejsca doraźnego schronienia jest data złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszenia budowy, gdy wniosek nie jest wymagany. Zgodnie z art. 206 ustawy schronowej przepisy nakładające takie wymaganie stosuje się dla zamierzenia budowlanego, wobec którego po dniu 31 grudnia 2025 r.:

• został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego;
• zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonywania innych robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Z powyższych regulacji wynika zatem, że w przypadku dokumentów złożonych po 31 grudnia 2025 r. inwestorzy będą musieli przygotować projekt inwestycji oraz przeprowadzić jej realizację w taki sposób, by zapewniały możliwość zorganizowania w nich miejsc doraźnego schronienia. Przedstawiciele branży deweloperskiej nierzadko wskazują, że krótki okres vacatio legis tych przepisów, a co za tym idzie – zbyt mało czasu na dostosowanie projektów i założeń planowanych inwestycji do wymagań przewidzianych dla MDS, może prowadzić do wydłużenia procesu realizacji oraz zwiększenia jej kosztów.

Ustawa schronowa a rynek inwestycji wielorodzinnych

Realizacja obiektów wielorodzinnych zgodnie z warunkami, na które wskazuje ustawa schronowa, wiąże się z koniecznością wprowadzenia dodatkowych – względem dotychczasowych projektów – rozwiązań. Szczegółowe wytyczne w tym zakresie przynosi wprowadzone 29 lipca 2025 r. Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 9 lipca 2025 r. w sprawie warunków organizowania oraz wymagań, jakie powinny spełniać miejsca doraźnego schronienia. Określa ono szczegółowe wymogi dla części budynków mogących pełnić funkcję miejsca doraźnego schronienia.

Zawarte w rozporządzeniu przepisy dotyczą m.in.:

• obowiązku zapewnienia dostatecznej liczby wyjść ewakuacyjnych oraz wyjść zapasowych,
• zapewnienia instalacji lub przyłączy instalacyjnych umożliwiających dalsze rozprowadzenie instalacji lub podłączenie urządzeń, służące m.in. do:
  • zaopatrywania w wodę pitną,
  • odprowadzania lub gromadzenia ścieków,
  • wentylacji,
  • dostarczania energii elektrycznej,
  • oświetlenia światłem sztucznym,
  • ogrzewania,
  • odbioru komunikatów radiowych publicznej radiofonii;
• wytrzymałości stropu;
• konstrukcji ścian nośnych;
• konstrukcji ścian zewnętrznych;
• zabezpieczenia otworów okiennych.

Jeszcze przed wprowadzeniem regulacji przedstawiciele branży deweloperskiej wyrażali pewne obawy: wskazywali z jednej strony na zasadność i wagę stawianych w ustawie celów (m.in. powiększenie infrastruktury mogącej służyć zapewnieniu bezpieczeństwa i ochrony ludności), z drugiej zaś – na trudności w ich realizacji. Zwracają przede wszystkim uwagę, że wprowadzone wymagania są niedostatecznie precyzyjne, mogą wiązać się z koniecznością uzyskania dodatkowych zgód czy pozwoleń (co może wydłużyć procedury), a spełnienie wskazanych w rozporządzeniu wykonawczym wymogów technicznych będzie wiązać się dodatkowymi kosztami, które mogą przełożyć się na wyższe ceny mieszkań.